Появление на рынке недвижимости новых схем при покупке строящегося жилья может нести риски для покупателей, в связи с чем Управление Роспотребнадзора по Вологодской области в соответствии с предупреждением Банка России, совершенным по результатам анализа соответствующих практик, информирует о риске ипотеки с аккредитивом и переуступке договоров долевого участия (ДДУ).

Застройщики в партнерстве с некоторыми банками предлагают клиентам схему взаиморасчетов по ипотеке на новостройки с размещением средств не на эскроу-счете, а на аккредитиве. По мнению Банка России это противоречит идее защиты дольщиков и ставит их в уязвимое положение.

Стандартная схема расчетов при заключении ДДУ – расчеты через эскроу-счет. Это означает, что денежные средства дольщика замораживаются в банке до сдачи дома в эксплуатацию застройщиком. По закону денежные средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю, но никто из них не может ими распоряжаться. В зависимости от результатов строительства объекта долевого участия денежные средства перечислятся застройщику или вернутся участнику (дольщику). Кроме того, денежные средства на эскроу-счете застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Следовательно, даже в случае банкротства или ликвидации банка дольщик не потеряет свои вложения.

Аккредитив – это открываемый в банке специальный счет, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров (в нашем случае – квартиры). При полном соблюдении обеими сторонами условий ДДУ, банк выплачивает необходимую сумму на счет получателя. Банк здесь выступает в роли посредника, в то время как при расчетах по эскроу банк – полноценный участник сделки. Кроме того, так как данный счет не застрахован, дольщик может лишиться денежных средств и потерять недвижимость, поскольку ДДУ фактически не был полностью оплачен.

Регулятор также выявил схему, когда застройщик выкупает на взаимозависимую компанию или человека квартиру по ДДУ по цене ниже рыночной стоимости, а потом эту же квартиру продает новому покупателю по договору уступки права требования (цессии), но уже по рыночной стоимости. Чтобы привлечь покупателя, могут предложить ему скидку.

На эскроу-счет покупателя в итоге идет заниженная сумма, которая не соответствует реальной цене жилья. И на случай банкротства банка застрахована именно эта сумма. Основная же часть стоимости изначально не фигурирует в ДДУ первого покупателя, а есть только в договоре уступки права требования. Именно эти деньги через первого покупателя пойдут напрямую застройщику – на аккредитив.

Таким образом, на договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание – а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на эскроу-счетах. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.