Вопрос: Застройщик не передал мне квартиру в срок, установленный договором, можно ли взыскать с него неустойку, а также деньги за наем квартиры за период просрочки? (Александр Р.)

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Из этого следует, что застройщик не вправе нарушать срок передачи недвижимого имущества дольщику. Но бывают ситуации, когда застройщик не может завершить строительство в предусмотренный договором срок, в этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

При этом необходимо помнить, что изменение или расторжение договора оформляется в виде соглашения в той же форме, что и договор, в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если одна сторона договора отказывается от предложения изменить или расторгнуть договор, то с данным требованием можно обратиться в суд.

Статья 10 и ч.2 ст. 6 Закона предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Размер неустойки составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Из этого следует, что помимо возмещения неустойки за просрочку срока сдачи застройщиком квартиры дольщику, возмещению подлежат также причиненные убытки, которые выразились, например, в найме жилья.

На практике встречается много споров по поводу взыскания неустойки с застройщиков за пропущенный срок сдачи недвижимости дольщикам.

Можно привести в пример Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.09.2018 № 46-КГ18-38. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации разъяснила то, что в соответствии со п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2017 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» истец вправе требовать присуждение неустойки по день фактического исполнения обязательства. Кроме того, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Вместе с этим, для удовлетворения требования о взыскании денежных средств за наем жилья за период просрочки передачи квартиры, судам следует устанавливать, срок найма квартиры, для каких целей использовалась квартира (проживания или другие цели). С учетом этих обстоятельств определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов по найму квартиры.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что в соответствии с Законом о долевом строительстве передача недвижимого имущества должна происходить в срок, установленном в договоре. В случае, если передача осуществляется с нарушением установленного срока, то дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку, предусмотренную законом, а также все понесенные дольщиком убытки.