Неисполнение застройщиком условий договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), банкротство застройщика, к сожалению, - одна из распространенных проблем на рынке недвижимости. Дольщик ожидает долгожданного новоселья, а взамен получает неоправданные надежды и судебную волокиту, вследствие которой максимум на что может рассчитывать несостоявшийся владелец квартиры, -  на возврат вложенных в долевое строительство денежных средств и компенсацию морального вреда.

Верховный суд 04 октября 2021 года дал свою оценку вышеуказанной ситуации, согласно которой в исключительных случаях суд может санкционировать погашение денежного требования участника долевого строительства путем передачи застройщиком-банкротом квартиры в качестве отступного, по своим техническим параметрам соответствующей той, на которое претендовал дольщик до расторжения ДДУ.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (Далее – Закон о банкротстве) призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику-затройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.  Так в соответствии со ст. ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве, удовлетворение требований участников строительства может быть произведено, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

Напомним, что удовлетворение требований граждан, расторгнувших ДДУ, происходит следующим образом: их требование включается в денежный реестр участников строительства и погашается преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более выгодной для должника (застройщика-банкрота), нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору (дольщику).

Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратится в суд с ходатайством на одобрение соответствующих действий. Суд может удовлетворить данное ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц.

В тоже время возможность передачи жилого помещения в качестве отступного участнику строительства, имеющему денежные требования, возможно только при соблюдении установленных ст. 201.11 Закона о банкротстве условий, в числе которых: отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства, а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения (если на квартиру больше никто не претендует) и при наличии доказательств полной оплаты стоимости.

Подобное решение ситуации ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (застройщика-банкрота), а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства.

Таким образом, Верховный суд РФ учитывает, что процедура банкротства застройщиков направлена на защиту, в первую очередь, граждан, вложивших свои денежные средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем и фактически дает «второй шанс» тем дольщикам, которые по различным причинам выбрали такой способ распоряжения правом требования к застройщику, как отказ от ДДУ.